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農地の不動産取引を考える

2021年3月2日

最近「農地付き住宅」or「住宅付き農地」??の売却依頼が少し増えています。今のところ、佐土原地区が多いのですが、今後他の地域からの依頼も増えていきそうな予感がします。というのは、以前農業を営んでおられた両親がお亡くなりになり土地と住宅を相続したが、相続された方が宮崎に住まわれていないか、宮崎に住まわれていても農業をやられていないという場合に土地(農地)や住宅(土地含む)を処分したいというご希望が多くなっているからです。現在、耕作用として貸されている田畑もありますが、所有することによる「精神的負担感」や「固定資産税の支払による経済的負担感」などにより売却を望まれる方が多いようです。

前回「市街化調整区域」と「農地」の話を少し掲載しましたが、「調整区域」と「農地」は別の話ですが、結果的に「市街化調整区域」に「農地」が多く存在するということで、不動産の売買の視点から見ると、「売ったり、買ったりが難しいな~」という分野になります。なぜ難しいかといいますと両方ともいろいろな「制限」がかかるからです。「農地」の売買に関しては「農地法」で制限がかかります。制限がかからないと「農地」の売却がすすんで「農地」がどんどんなくなっていく恐れがあるので仕方ない部分はあります。でも、使わない「農地」を持たれている所有者の方は「困った~」という感じになりますよね。「総論」では理解できるけど「各論」では納得できない部分も出てくるようです。

宅地に農地がついてくる場合でも、「地目」が「宅地」であれば宅地部分は売却可能ですが、「農地」は一緒に売れにくくなります。残された「農地」があとあと売れればよいのですが、売れない可能性もあるので所有者の方はなるべく「一括」で売却したいというのが本音です。「宅地」部分は(「市街化調整区域」であるかどうかは別問題ですが)一般の人にも売却可能なのです。

さて、「農地」を買えるのは誰だ~~ 少しアバウトですがまず①農業従事者、②農業法人(今では株式会社でもOKです) というようにものすごく限られてくるわけです。

「農地」を「農地」で使用しないというならもう少し選択肢は広がりますが、その場合、農地が「白地」であるか「青地」であるかに気を付けなければなりません。「青地」という農地は「農地」としてしか売りにくい場所です。よくよく調べていないと面倒なことになります。「白地」だと「駐車場」や「土場」「太陽光の設置」などの利用方法があります。そのばあいでも「農地転用」の許可というハードルがありますので簡単にはいきません。参考まで、この「農地転用」の許可申請は行政書士さんの仕事の分野になります。

そして「農地」の売買の場合は、宮崎市の「農業委員会」との交渉・相談が必要になります。農業委員会を通じて買主さんを見つけていただいたりもできますので、ハードルは高い感じですが、うまく繋がっていければ良いですね。「農地を売るなら農家に聞け」とも言われます。調整区域でも「農地」でも100%売れないものはないわけなので諦めずに買主さんを探していきます!!

今回は、「農地を売る」ことの背景を話しましたが、次は「農地」とか「農家」のお話をしましょう!

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